La Ley = 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos R=FAsticos esta siendo = objeto de una profunda reforma en un Proyecto de Le

El=20 Proyecto de Ley que reforma la Ley 49/2003 de Arrendamientos=20 R=FAsticos

Encarna=20 May=E1n Santos

La=20 Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos R=FAsticos esta = siendo objeto=20 de una profunda reforma en un Proyecto de Ley (621/000024) presentado = por el=20 Gobierno el 18 de marzo del 2005 que actualmente ya se encuentra en la = fase de=20 enmiendas en el Senado = (Texto=20 remitido por el Congreso al Senado: Cong. Diputados, Serie A, n=FAm. 30 = N=FAm. exp.=20 121/000030). Conforme al articulo 1 de la Ley Ley 49/2003 Se = considerar=E1n=20 arrendamientos r=FAsticos aquellos contratos mediante los cuales se = ceden=20 temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su = aprovechamiento=20 agr=EDcola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta. Estos = contratos se=20 rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se = oponga a=20 esta ley. Supletoriamente, regir=E1 el C=F3digo=20 Civil=20 (art=EDculos 1575 a 1579) y, en su defecto, los usos y costumbres que = sean=20 aplicables. Tendr=E1n tambi=E9n la misma consideraci=F3n los = arrendamientos de=20 explotaciones agr=EDcolas, ganaderas o forestales, a los que se = aplicar=E1n las=20 disposiciones de esta ley que sean compatibles con su naturaleza y = siempre en=20 defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado. Es un arrendamiento de cosas = que tiene=20 por objeto una finca con un destino especifico: que se lleve a cabo en = ella un=20 aprovechamiento agr=EDcola, pecuario o forestal.

Este=20 Proyecto de Ley, que introduce importantes novedades en la regulaci=F3n = actual,=20 pretende servir de instrumento de movilizaci=F3n de tierras y recursos = agrarios=20 para posibilitar el aumento de las explotaciones agrarias viables. Sus=20 principales cambios se producen en los siguiente = puntos:

=B7 =20 Profesionalidad=20 agraria de los arrendatarios para acceder a ser titulares de un=20 arrendamiento

=B7 =20 Se=20 restablecen los l=EDmites a la extensi=F3n del arrendamiento de la Ley = 83/1980, de=20 31 de diciembre, de Arrendamientos R=FAsticos, con la =FAnica = modificaci=F3n del=20 aumento de aquellos en el caso de las cooperativas

=B7 =20 Amplia=20 el plazo de m=EDnimo de duraci=F3n de de los 3 anteriores a 5 = a=F1os

=B7 =20 Facilita=20 la realizaci=F3n de obras de accesibilidad en los edificios sitos en la = finca que=20 sirvan de vivienda al arrendatario para atender las necesidades de las = personas=20 con discapacidad y mayores de 70 a=F1os

=B7 =20 Introduce=20 los mecanismos de tanteo y retracto para que los arrendatarios puedan=20 incrementar su actividad econ=F3mica, que hab=EDan sido suprimidos por = la Ley=20 49/2003

Profesionalizaci=F3n = agraria de los arrendatarios

=20 La Ley 49/2003 hab=EDa suprimido el requisito de que para ser = arrendatario=20 o subarrendatario de fincas rusticas se deb=EDa ser profesional de la = agricultura=20 porque entonces exist=EDa un notable descenso de las explotaciones = individuales y=20 se pretend=EDa reactivarlas. En este nuevo Proyecto de Ley en su = exposici=F3n de=20 motivos se argumenta la necesidad de la profesionalizaci=F3n con el fin = de=20 compatibilizar las legislaciones de los Estados con la legislaci=F3n de = la Uni=F3n=20 Europea, refiri=E9ndose tambi=E9n a los nuevos avances tecnol=F3gicos = que obligan a=20 una formaci=F3n y conocimiento de la actividad agraria como un elemento = esencial,=20 cuyos objetivos se cumplen mediante la profesionalizaci=F3n del sector. = As=ED, seg=FAn=20 el nuevo articulo 9, es agricultor profesional quien obtenga unos = ingresos=20 brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al duplo = del=20 Indicador p=FAblico de renta de efectos m=FAltiples (IPREM) establecido = en el Real=20 Decreto Ley 3/2004, de 25 de junio, para la racionalizaci=F3n de la = regulaci=F3n del=20 Salario M=EDnimo Interprofesional y para el incremento de su cuant=EDa, = y cuya=20 dedicaci=F3n directa y personal a esas actividades suponga, al menos, el = 25 por=20 cien de su tiempo de trabajo. Como novedad, podr=E1n ser arrendatarias = las=20 cooperativas agrarias, las cooperativas de explotaci=F3n comunitaria de = la tierra,=20 las sociedades agrarias de transformaci=F3n y las comunidades de=20 bienes.

Para=20 ser arrendatarias, las personas jur=EDdicas, sean civiles, mercantiles o = laborales, incluidas las sociedades agrarias de transformaciones (SAT), = deber=E1n=20 tener, incluido en su objeto social, conforme a sus estatutos, el = ejercicio de=20 la actividad agraria y, en su caso, de actividades complementarias a = =E9sta dentro=20 del =E1mbito rural, siempre que no excedan los l=EDmites establecidos en = el apartado=20 6. A estos efectos, se consideran actividades complementarias la = participaci=F3n y=20 presencia del titular, como consecuencia de elecci=F3n p=FAblica, en = Instituciones=20 de car=E1cter representativo, as=ED como en =F3rganos de = representaci=F3n de car=E1cter=20 sindical, cooperativo o profesional, siempre que =E9stos se hallen = vinculados al=20 sector agrario, las de transformaci=F3n y venta directa de los productos = de su=20 explotaci=F3n y las relacionadas con la conservaci=F3n del espacio = natural y=20 protecci=F3n del medio ambiente, al igual que las tur=EDsticas, = cineg=E9ticas y=20 artesanales realizadas en su explotaci=F3n.
=20 Se mantiene la posibilidad de que el menor cuyas fincas o = explotaciones=20 hayan sido arrendadas por su padre, madre o tutor podr=E1 poner fin al = contrato=20 una vez emancipado, siempre que haya transcurrido la duraci=F3n m=EDnima = prevista en=20 el art=EDculo 12, y lo comunicar=E1 al arrendatario en el plazo de seis = meses desde=20 que alcanz=F3 dicho estado o, en su caso, desde que falte un a=F1o para = que se=20 cumpla el plazo m=EDnimo de duraci=F3n. En todo caso, la denuncia del = contrato no=20 surtir=E1 efecto hasta transcurrido un a=F1o desde su=20 realizaci=F3n.

Otra=20 novedad es que tambi=E9n podr=E1n ser arrendatarias las entidades u = organismos de=20 las Administraciones P=FAblicas que est=E9n facultados, conforme a sus = normas=20 reguladoras, para la explotaci=F3n de fincas r=FAsticas. =

Establece=20 unos limites por las dimensiones de la finca o explotaci=F3n. As=ED, no = podr=E1n ser=20 arrendatarios de fincas r=FAsticas las personas f=EDsicas que, por s=ED = o por persona=20 f=EDsica o jur=EDdica interpuesta, sean ya titulares de una = explotaci=F3n agraria, o=20 de varias, cuyas dimensiones y dem=E1s caracter=EDsticas ser=E1n fijadas = en las=20 distintas comarcas del pa=EDs por los =F3rganos competentes de las = Comunidades=20 Aut=F3nomas, sin que puedan exceder en total de 500 hect=E1reas de = secano o 50 de=20 regad=EDo. Cuando se trate de finca para aprovechamiento ganadero en = r=E9gimen=20 extensivo, el l=EDmite m=E1ximo ser=E1 de 1.000 hect=E1reas. En el caso = de las=20 cooperativas agrarias y las cooperativas creadas para la explotaci=F3n = comunitaria=20 de la tierra, el l=EDmite anterior se multiplicar=E1 por el n=FAmero de = miembros que=20 las compongan. No ser=E1 de aplicaci=F3n la limitaci=F3n a las entidades = u organismos=20 de las Administraciones P=FAblicas que est=E9n facultados conforme a sus = normas=20 reguladoras para la explotaci=F3n o subarriendo de fincas=20 r=FAsticas.

Se=20 mantiene la prohibici=F3n de ser arrendatarios las personas y entidades=20 extranjeras, manteniendo las tres excepciones siguientes: =

=B7 =20 Las=20 personas f=EDsicas y jur=EDdicas y otras entidades nacionales de los = Estados=20 miembros de la Uni=F3n Europea, del Espacio Econ=F3mico Europeo y de = pa=EDses con los=20 que exista un convenio internacional que extienda el r=E9gimen = jur=EDdico previsto=20 para los ciudadanos de los Estados mencionados.

=B7 =20 Las=20 personas f=EDsicas que carezcan de la nacionalidad espa=F1ola, que no = est=E9n=20 excluidas del =E1mbito de aplicaci=F3n de la Ley Org=E1nica 4/2000, de = 11 de enero,=20 sobre derechos y libertades de los extranjeros en Espa=F1a y su = integraci=F3n=20 social, y que se encuentren autorizadas a permanecer en Espa=F1a en = situaci=F3n de=20 residencia permanente, de acuerdo con dicha Ley Org=E1nica y su = desarrollo=20 reglamentario.

=B7 =20 Las=20 personas jur=EDdicas y otras entidades nacionales de los dem=E1s Estados = que=20 apliquen a los espa=F1oles el principio de reciprocidad en esta=20 materia.

Criterios=20 y requisitos formales

=20 Hasta ahora se requer=EDa que los contratos de arrendamiento = constasen por=20 escrito, pudiendo las partes en cualquier momento compelerse a = formalizarlos en=20 documento p=FAblico, cuyos gastos ser=E1n de cuenta del solicitante. = Tambi=E9n podr=E1n=20 compelerse a la constituci=F3n del inventario de los bienes arrendados. = Para los=20 arrendamientos de explotaciones se exige, por la propia naturaleza de = los=20 mismos, que vayan acompa=F1ados de un inventario circunstanciado de los = diversos=20 elementos que integran la explotaci=F3n, del estado de conservaci=F3n en = que los=20 recibe el arrendatario y de cuantas circunstancias sean necesarias para = el=20 adecuado desenvolvimiento del contrato.

=20 El texto del Proyecto de Ley introduce un presunci=F3n de = arrendamiento=20 rustico a=F1adiendo dos p=E1rrafos al articulo 11.1. As=ED, establece = que a falta de=20 pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumir=E1 la = existencia=20 de arrendamiento siempre que el arrendatario est=E9 en posesi=F3n de la = finca, y si=20 no constase el importe de la renta, =E9sta ser=E1 equivalente a las de = mercado en=20 esa zona o comarca. La escritura p=FAblica de enajenaci=F3n de finca = r=FAstica deber=E1=20 expresar la circunstancia de si =E9sta se encuentra o no arrendada, como = condici=F3n=20 para su inscripci=F3n en el Registro de la = Propiedad.

Duraci=F3n=20 del Contrato

=20 Se amplia el plazo m=EDnimo de duraci=F3n a los 5 a=F1os = (articulo 12). Los=20 arrendamientos tendr=E1n una duraci=F3n m=EDnima de cinco a=F1os. Ser=E1 = nula y se tendr=E1=20 por no puesta toda cl=E1usula del contrato por la que las partes = estipulen una=20 duraci=F3n menor. Salvo estipulaci=F3n de las partes que establezca una = duraci=F3n=20 mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entender=E1 = concertado por=20 un plazo de cinco a=F1os, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que = las partes=20 hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento = posterior,=20 el arrendatario de fincas pondr=E1 a disposici=F3n del arrendador la = posesi=F3n de las=20 fincas arrendadas, si hubiera mediado la notificaci=F3n a que se refiere = el=20 apartado siguiente. El arrendador, para recuperar la posesi=F3n de las = fincas al=20 t=E9rmino del plazo contractual, deber=E1 notific=E1rselo = fehacientemente al=20 arrendatario con un a=F1o de antelaci=F3n. De lo contrario, si el = arrendatario no=20 pone la posesi=F3n de las fincas arrendadas a disposici=F3n del = arrendador al=20 t=E9rmino del plazo, el contrato se entender=E1 prorrogado por un = per=EDodo de cinco=20 a=F1os. Tales pr=F3rrogas se suceder=E1n indefinidamente en tanto no se = produzca la=20 denuncia del contrato

Obras=20 de accesibilidad

=20 En la nueva regulaci=F3n se autoriza a los arrendatarios hacer = obras para=20 atender las necesidades de las personas con discapacidad o con edad = superior a=20 70 a=F1os para mejorar la accesibilidad. Se a=F1ade un nuevo = p=E1rrafo al=20 art=EDculo 21. Permite que, previa notificaci=F3n al arrendador, el = arrendatario=20 pueda realizar obras de accesibilidad en el interior de los edificios de = la=20 finca que le sirvan de vivienda, siempre que no provoquen una = disminuci=F3n de la=20 estabilidad o seguridad del edificio y sean necesarias para que puedan = ser=20 utilizados de forma adecuada y acorde con la discapacidad o la edad = superior a=20 70 a=F1os, tanto del arrendatario como de su c=F3nyuge, de la persona = que conviva=20 con el arrendatario de forma permanente en an=E1loga relaci=F3n de = afectividad con=20 independencia de su orientaci=F3n sexual, de sus familiares hasta el = cuarto grado=20 de consaguinidad que conviva con alguno de ellos de forma permanente y = de=20 aquellas personas que trabajen o presten servicios altruistas o = voluntarios para=20 cualquiera de las anteriores en la vivienda enclavada en la finca = r=FAstica. Al=20 t=E9rmino del contrato, el arrendatario estar=E1 obligado a reponer la = vivienda a su=20 estado anterior, si as=ED se lo exigiera el = arrendador.

Enajenaci=F3n=20 de la finca arrendada. Derechos de tanteo, retracto y adquisici=F3n=20 preferente

En=20 el nuevo articulo 22 se reestablecen los derechos de tanteo y retracto a = favor=20 del arrendatario en caso de enajenaci=F3n de la finca arrendada. El = adquirente de=20 la finca, aun cuando estuviese amparado por el art=EDculo 34 de la Ley=20 Hipotecaria, quedar=E1 subrogado en todos los derechos y obligaciones = del=20 arrendador, y deber=E1 respetar el plazo que reste de la duraci=F3n = m=EDnima del=20 contrato prevista en el art=EDculo 12 o la de la pr=F3rroga t=E1cita que = est=E9 en curso=20 si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los dem=E1s casos = deber=E1=20 respetar la duraci=F3n total pactada.

En=20 toda transmisi=F3n inter vivos de fincas r=FAsticas arrendadas, incluida = la=20 donaci=F3n, aportaci=F3n a sociedad, permuta, adjudicaci=F3n en pago o = cualquiera otra=20 distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porci=F3n = determinada o de=20 una participaci=F3n indivisa de aquellas, el arrendatario que sea = agricultor=20 profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el art=EDculo = 9.2,=20 tendr=E1 derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente = notificar=E1 de=20 forma fehaciente al arrendatario su prop=F3sito de enajenar y le = indicar=E1 los=20 elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimaci=F3n = del que=20 se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del art=EDculo 11 y = teniendo en=20 cuenta los criterios establecidos en la disposici=F3n adicional segunda = de esta=20 ley. El arrendatario tendr=E1 un plazo de 60 d=EDas h=E1biles desde que = hubiera=20 recibido la notificaci=F3n para ejercitar su derecho de adquirir la = finca en el=20 mismo precio y condiciones, y lo notificar=E1 al enajenante de modo = fehaciente. A=20 falta de notificaci=F3n del arrendador, el arrendatario tendr=E1 derecho = de retracto=20 durante 60 d=EDas h=E1biles a partir de la fecha en que, por cualquier = medio, haya=20 tenido conocimiento de la transmisi=F3n. Si el contrato no tuviera = precio y el=20 arrendatario no estuviera conforme con la estimaci=F3n hecha por el = arrendador, se=20 determinar=E1 por un perito independiente nombrado de com=FAn acuerdo = por las=20 partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdicci=F3n = civil conforme=20 a las normas de valoraci=F3n que establece la legislaci=F3n de = expropiaci=F3n=20 forzosa.

En=20 todo caso, la escritura de enajenaci=F3n se notificar=E1 de forma = fehaciente al=20 arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, = en su=20 caso, el de adquisici=F3n, si las condiciones de la enajenaci=F3n, el = precio o la=20 persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las = contenidas en=20 la notificaci=F3n previa. El mismo derecho tendr=E1 si no se hubiese = cumplido en=20 forma el requisito de la notificaci=F3n previa. En este caso, el = retracto o el=20 derecho de adquisici=F3n preferente podr=E1n ser ejercitados durante el = plazo de 60=20 d=EDas h=E1biles a partir de la notificaci=F3n.

Para=20 inscribir en el Registro de la Propiedad los t=EDtulos de adquisici=F3n = inter vivos=20 de fincas r=FAsticas arrendadas, deber=E1 justificarse la pr=E1ctica de = la=20 notificaci=F3n que establece el apartado anterior.

No=20 proceder=E1n los derechos de tanteo, retracto y adquisici=F3n preferente = en los=20 casos siguientes:

=B7 =20 En=20 las transmisiones a t=EDtulo gratuito cuando el adquirente sea = descendiente o=20 ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de = consanguinidad=20 o afinidad o su c=F3nyuge.

=B7 =20 En=20 la permuta de fincas r=FAsticas cuando se efect=FAe para agregar una de = las fincas=20 permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hect=E1reas de secano, o = una de=20 regad=EDo, los predios que se permutan.

Los=20 derechos establecidos en este art=EDculo ser=E1n preferentes con = respecto a=20 cualquier otro de adquisici=F3n, salvo el retracto de colindantes = establecido por=20 el art=EDculo 1523 del C=F3digo Civil, que prevalecer=E1 sobre =E9stos = cuando no excedan=20 de una hect=E1rea tanto la finca objeto de retracto como la colindante = que lo=20 fundamente.

Cuando=20 se trate de fincas de aprovechamientos diversos concedidas a diferentes=20 arrendatarios sobre la totalidad de la finca, el tanteo y retracto = corresponder=E1=20 ejercitarlo solamente al que lo sea del aprovechamiento principal; si = hubiera=20 varios, al que tuviera la condici=F3n de agricultor joven, y, de haber = m=E1s de uno=20 con esta condici=F3n, al m=E1s antiguo en el = arrendamiento.

Cuando=20 sean varios los arrendatarios de partes diferentes de una misma finca o=20 explotaci=F3n, habr=E1 que cumplir las obligaciones de notificaci=F3n = con cada uno de=20 ellos, y el derecho de tanteo y retracto podr=E1 ejercitarlo cada uno = por la=20 porci=F3n que tenga arrendada. Si alguno de ellos no quisiera = ejercitarlo, por su=20 parte, podr=E1 hacerlo cualquiera de los dem=E1s, y ser=E1 preferente el = que tuviera=20 la condici=F3n de agricultor joven y, en su defecto, o en el caso de ser = varios,=20 el m=E1s antiguo.

En=20 los casos de fincas de las que solo una parte de su extensi=F3n haya = sido cedida=20 en arriendo, los derechos regulados en los apartados anteriores se = entender=E1n=20 limitados a la superficie arrendada. A tal efecto, el documento por el = que sea=20 formalizada la transmisi=F3n de la finca deber=E1 especificar, en su = caso, la=20 cantidad que del total importe del precio corresponde a la porci=F3n = dada en=20 arriendo.=BB

Cesi=F3n=20 y subarriendo

La=20 Ley 49/2003 permite la cesi=F3n y el subarriendo siempre que sea = total y se otorgue por todo el = tiempo que=20 reste del plazo del arrendamiento por una renta que no podr=E1 ser = superior a la=20 pactada entre arrendador y arrendatario. Para ceder o subarrendar la = finca el=20 arrendatario necesita el consentimiento expreso del arrendador, que = seg=FAn el=20 nuevo Proyecto de Ley dicho consentimiento no ser=E1 necesario cuando la = cesi=F3n o=20 subarriendo se efect=FAe a favor del c=F3nyuge o de uno de los = descendientes del=20 arrendatario. No obstante, el subrogante y el subrogado notificar=E1n=20 fehacientemente al arrendador la cesi=F3n o el subarriendo, en el plazo = de 60 d=EDas=20 h=E1biles a partir de su celebraci=F3n

Aparcer=EDa=20

El=20 contrato de aparcer=EDa tambi=E9n aparece recogido en la misma Ley de = Arrendamientos=20 R=FAsticos, aunque se diferencia del arrendamiento en que en el contrato = parciario=20 una de las partes cede a la otra la explotaci=F3n a cambio de una = participaci=F3n=20 al=EDcuota de los rendimientos que obtenga de la explotaci=F3n. Se = regula en los=20 art=EDculos 28 a 32 cuyos articulo 29 y 31 tambi=E9n sufren = modificaciones. En el=20 articulo 29 se amplia la aplicaci=F3n de las normas de arrendamientos = r=FAsticos=20 incluyendo tambi=E9n las normas del capitulo VIII referente a la = terminaci=F3n del=20 arrendamiento, siempre que no resulten contrarias a la naturaleza = esencial del=20 contrato de aparcer=EDa. Del mismo=20 modo se a=F1ade un tercer p=E1rrafo al articulo 31 para incluir los = derechos de=20 tanteo y retracto y sus correspondientes prorrogas. =

Entrada en vigor=20

Seg=FAn=20 su Disposici=F3n final =FAnica, de ser aprobado, se prev=E9 su entrada = en vigor a los=20 treinta d=EDas de su publicaci=F3n en el =ABBolet=EDn Oficial del=20 Estado=BB.

Resumen=20 de los art=EDculos modificados

Los=20 art=EDculos de la Ley 49/2003 que son objeto de reforma son los = siguientes:=20 articulo 3, 7, 8, 9, 11, 12, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 29 y 31 y las = disposiciones=20 adicionales 3=AA y 4=AA y final 1=AA

Ley=20 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos=20 r=FAsticos

PROYECTO=20 DE LEY Por la que = se modifica=20 la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos=20 R=FAsticos.

Art=EDculo=20 3.=20 Derechos de producci=F3n agraria y otros = derechos.

Los=20 derechos de producci=F3n agraria y otros derechos inherentes a las = fincas o=20 a las explotaciones integrar=E1n el contenido del contrato, tanto = en los=20 arrendamientos de fincas como en los de explotaciones, salvo que las partes = establezcan=20 expresamente lo contrario, conforme a la normativa estatal, = auton=F3mica o=20 comunitaria aplicable

Art=EDculo=20 3.=20 Derechos de producci=F3n agr=EDcolas y otros derechos.
Los = derechos de=20 producci=F3n agr=EDcolas y otros derechos inherentes a las fincas = o las=20 explotaciones integrar=E1n el contenido del contrato, tanto en los = arrendamientos de fincas como en los de=20 explotaciones

Art=EDculo=20 7.=20 Inaplicaci=F3n de la ley.

1.=20 Tampoco se aplicar=E1 esta ley a los arrendamientos incluidos en = el =E1mbito=20 de aplicaci=F3n de la Ley=20 de Arrendamientos Urbanos,=20 de conformidad con el t=EDtulo=20 I=20 de la misma, o aqu=E9llos que tengan por objeto, inicial o = posteriormente,=20 fincas en que concurran alguna de las circunstancias=20 siguientes:

a)=20 Constituir, conforme a la legislaci=F3n espec=EDfica, suelo urbano = o suelo=20 urbanizable al que se refiere el art=EDculo=20 27.1 de la Ley 6/1998,=20 de 13 de abril, sobre r=E9gimen del suelo y=20 valoraciones.

b)=20 Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino = r=FAstico,=20 siempre que el rendimiento distinto del r=FAstico sea superior en = m=E1s del=20 doble a =E9ste.

c)=20 Tener, por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, un = valor en=20 venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en = la=20 comarca o en la zona a las de su misma calidad o=20 cultivo.

2.=20 Si, vigente el contrato, sobreviniera alguna de las circunstancias = determinadas en el apartado anterior, el arrendador podr=E1 poner = t=E9rmino al=20 arrendamiento, conforme a lo dispuesto en el <= SPAN=20 lang=3DES=20 style=3D"COLOR: windowtext; TEXT-DECORATION: none; = mso-ansi-language: ES; text-underline: none">art=EDculo=20 25,=20 mediante un plazo de preaviso de un a=F1o. Ello se aplicar=E1 = igualmente al=20 arrendamiento de explotaciones, cuando las circunstancias = contempladas=20 afecten a las fincas que las integran o a otros de sus elementos = en una=20 proporci=F3n superior al 50 por ciento.

Art=EDculo=20 7.=20 Inaplicaci=F3n de la ley.

b)=20 Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino = r=FAstico,=20 siempre que el rendimiento distinto del r=FAstico sea superior en = m=E1s del=20 doble a =E9ste.

Art=EDculo=20 8.=20 Desenvolvimiento del contrato.

1.=20 El arrendatario de fincas r=FAsticas tiene derecho a determinar el = tipo de=20 cultivo, sin perjuicio de devolverlas, al terminar el arriendo, en = el=20 estado en que las recibi=F3 y de lo dispuesto sobre mejoras en = esta=20 ley.

Ser=E1n=20 nulos los pactos que impongan al arrendatario cualquier = restricci=F3n sobre=20 los cultivos o sobre el destino de los productos, salvo los que = tengan por=20 fin evitar que la tierra sea esquilmada o sean consecuencia de=20 disposiciones legales o reglamentarias.

2.=20 Cuando la determinaci=F3n del tipo o sistema de cultivo implique=20 transformaci=F3n del destino o suponga mejoras extraordinarias, = s=F3lo podr=E1=20 hacerse mediante acuerdo expreso entre las partes y, en su caso, = en=20 cumplimiento de las normas legales o reglamentarias=20 pertinentes.

3.=20 En el arrendamiento de explotaci=F3n, el arrendatario goza = igualmente de=20 plena autonom=EDa en el ejercicio de su actividad empresarial, = seg=FAn=20 contrato, pero asume la obligaci=F3n de conservar la unidad = org=E1nica de la=20 explotaci=F3n, en la totalidad de todos los elementos que la = integran y de=20 efectuar, a la terminaci=F3n del arriendo, su devoluci=F3n al=20 arrendador.

Art=EDculo=20 8.=20 Desenvolvimiento del contrato.
1. El arrendatario de fincas = r=FAsticas=20 tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de=20 devolverlas, al terminar el arriendo, en el estado en que las = recibi=F3 y de=20 lo dispuesto sobre mejoras en esta ley.
Ser=E1n nulos los = pactos que=20 impongan al arrendatario cualquier restricci=F3n sobre los = cultivos o sobre=20 el destino de los productos, salvo los que tengan por fin evitar = que la=20 tierra sea esquilmada o sean consecuencia de la = normativa=20 comunitaria y de disposiciones legales o = reglamentarias.
2.=20 Cuando la determinaci=F3n del tipo o sistema de cultivo implique=20 transformaci=F3n del destino o suponga mejoras extraordinarias, = solo podr=E1=20 hacerse mediante acuerdo expreso entre las partes y, en su caso, = en cumplimiento de la = normativa=20 comunitaria y de las normas legales o reglamentarias=20 pertinentes.
3. En el arrendamiento de explotaci=F3n, el = arrendatario=20 goza igualmente de plena autonom=EDa en el ejercicio de su = actividad=20 empresarial, y asume la obligaci=F3n de = conservar=20 la unidad org=E1nica de la explotaci=F3n y de efectuar, a la = terminaci=F3n del=20 arriendo, su devoluci=F3n al = arrendador

Art=EDculo=20 9.=20 Capacidad.

1.=20 Podr=E1n celebrarse arrendamientos r=FAsticos entre personas = f=EDsicas o=20 jur=EDdicas. En el caso de las personas f=EDsicas, se precisa = =FAnicamente la=20 capacidad de contratar conforme al derecho = com=FAn.

2.=20 Tambi=E9n podr=E1n ser arrendatarios las comunidades de bienes = dedicadas a=20 actividades agrarias.

3.=20 El menor cuyas fincas o explotaciones hayan sido arrendadas por su = padre o=20 tutor podr=E1 poner fin al contrato una vez emancipado, siempre = que haya=20 transcurrido la duraci=F3n m=EDnima prevista en el <= SPAN=20 lang=3DES=20 style=3D"COLOR: windowtext; TEXT-DECORATION: none; = mso-ansi-language: ES; text-underline: none">art=EDculo=20 12,=20 comunic=E1ndolo al arrendatario en el plazo de seis meses desde = que alcanz=F3=20 dicho estado o, en su caso, desde que falte un a=F1o para que se = cumpla el=20 plazo m=EDnimo de duraci=F3n.

En=20 todo caso, la denuncia del contrato no surtir=E1 efecto hasta = transcurrido=20 un a=F1o desde su realizaci=F3n.

4.=20 No podr=E1n ser arrendatarios las personas y entidades = extranjeras. Se=20 except=FAan, no obstante:

a)=20 Las personas f=EDsicas y jur=EDdicas y otras entidades nacionales = de los=20 Estados miembros de la Uni=F3n = Europea, del=20 Espacio Econ=F3mico Europeo y de pa=EDses con los que exista = un convenio=20 internacional que extienda el r=E9gimen jur=EDdico previsto para = los=20 ciudadanos de los Estados mencionados.

b)=20 Las personas nacionales de los dem=E1s Estados que hayan accedido = a la=20 situaci=F3n de residencia permanente, de acuerdo con lo previsto = en la=20 legislaci=F3n de extranjer=EDa.

c)=20 Las personas jur=EDdicas y otras entidades nacionales de los = dem=E1s Estados=20 que apliquen a los espa=F1oles el principio de reciprocidad en = esta=20 materia.

Art=EDculo=20 9.=20 Capacidad y limitaciones a la extensi=F3n del arrendamiento.
1. = Podr=E1n=20 celebrarse arrendamientos r=FAsticos entre personas f=EDsicas o=20 jur=EDdicas.
Es agricultor profesional, a = los=20 efectos de esta Ley, quien obtenga unos ingresos brutos anuales=20 procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del = Indicador=20 p=FAblico de renta de efectos m=FAltiples (IPREM) establecido en = el Real=20 Decreto Ley 3/2004, de 25 de junio, para la racionalizaci=F3n de = la=20 regulaci=F3n del Salario M=EDnimo Interprofesional y para el = incremento de su=20 cuant=EDa, y cuya dedicaci=F3n directa y personal a esas = actividades suponga,=20 al menos, el 25 por cien de su tiempo de trabajo.
2. En todo caso, podr=E1n ser = arrendatarias=20 las cooperativas agrarias, las cooperativas de explotaci=F3n = comunitaria de=20 la tierra, las sociedades agrarias de transformaci=F3n y las = comunidades de=20 bienes.
3. Para ser arrendatarias, las = personas=20 jur=EDdicas, sean civiles, mercantiles o laborales, incluidas las = sociedades=20 agrarias de transformaciones (SAT), deber=E1n tener, incluido en = su objeto=20 social, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad = agraria y,=20 en su caso, de actividades complementarias a =E9sta dentro del = =E1mbito rural,=20 siempre que no excedan los l=EDmites establecidos en el apartado = 6.
A=20 estos efectos, se consideran actividades complementarias la = participaci=F3n=20 y presencia del titular, como consecuencia de elecci=F3n = p=FAblica, en=20 Instituciones de car=E1cter representativo, as=ED como en = =F3rganos de=20 representaci=F3n de car=E1cter sindical, cooperativo o = profesional, siempre=20 que =E9stos se hallen vinculados al sector agrario, las de = transformaci=F3n y=20 venta directa de los productos de su explotaci=F3n y las = relacionadas con la=20 conservaci=F3n del espacio natural y protecci=F3n del medio = ambiente, al igual=20 que las tur=EDsticas, cineg=E9ticas y artesanales realizadas en su = explotaci=F3n.
4. El menor cuyas fincas o explotaciones = hayan=20 sido arrendadas por su padre, madre o tutor podr=E1 poner fin al = contrato=20 una vez emancipado, siempre que haya transcurrido la duraci=F3n = m=EDnima=20 prevista en el art=EDculo 12, y lo comunicar=E1 al arrendatario en = el plazo de=20 seis meses desde que alcanz=F3 dicho estado o, en su caso, desde = que falte=20 un a=F1o para que se cumpla el plazo m=EDnimo de duraci=F3n. En = todo caso, la=20 denuncia del contrato no surtir=E1 efecto hasta transcurrido un = a=F1o desde su=20 realizaci=F3n.
5. Tambi=E9n podr=E1n ser = arrendatarias las=20 entidades u organismos de las Administraciones P=FAblicas que = est=E9n=20 facultados, conforme a sus normas reguladoras, para la = explotaci=F3n de=20 fincas r=FAsticas.
6. En todo caso, no podr=E1n = ser=20 arrendatarios de fincas r=FAsticas las personas f=EDsicas que, por = s=ED o por=20 persona f=EDsica o jur=EDdica interpuesta, sean ya titulares de = una=20 explotaci=F3n agraria, o de varias, cuyas dimensiones y dem=E1s=20 caracter=EDsticas ser=E1n fijadas en las distintas comarcas del = pa=EDs por los=20 =F3rganos competentes de las Comunidades Aut=F3nomas, sin que = puedan exceder=20 en total de 500=20 hect=E1reas de secano o 50 de = regad=EDo.
Cuando se=20 trate de finca para aprovechamiento ganadero en r=E9gimen = extensivo, el=20 l=EDmite m=E1ximo ser=E1 de 1.000 = hect=E1reas.
En=20 el caso de las cooperativas agrarias y las cooperativas creadas = para la=20 explotaci=F3n comunitaria de la tierra, el l=EDmite anterior se = multiplicar=E1=20 por el n=FAmero de miembros que las compongan.
No ser=E1 de = aplicaci=F3n la=20 limitaci=F3n a las entidades u organismos de las Administraciones = P=FAblicas=20 que est=E9n facultados conforme a sus normas reguladoras para la = explotaci=F3n=20 o subarriendo de fincas r=FAsticas.
7. No podr=E1n ser = arrendatarios las=20 personas y entidades extranjeras. Se except=FAan, no obstante: =

a)=20 Las personas f=EDsicas y jur=EDdicas y otras entidades nacionales = de los=20 Estados miembros de la Uni=F3n = Europea, del=20 Espacio Econ=F3mico Europeo y de pa=EDses con los que exista un = convenio=20 internacional que extienda el r=E9gimen jur=EDdico previsto para = los=20 ciudadanos de los Estados mencionados.
b) Las personas = f=EDsicas que=20 carezcan de la nacionalidad espa=F1ola, que no est=E9n excluidas = del =E1mbito de=20 aplicaci=F3n de la Ley=20 Org=E1nica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos = y=20 libertades de los extranjeros en Espa=F1a y su integraci=F3n = social, y que se=20 encuentren autorizadas a permanecer en Espa=F1a en situaci=F3n de = residencia=20 permanente, de acuerdo con dicha Ley Org=E1nica y su desarrollo=20 reglamentario.
c) Las personas jur=EDdicas y otras entidades = nacionales=20 de los dem=E1s Estados que apliquen a los espa=F1oles el principio = de=20 reciprocidad en esta = materia.

Art=EDculo=20 11. Criterios=20 y requisitos formales.

1.=20 Los contratos de arrendamiento deber=E1n constar por escrito. En = cualquier=20 momento, las partes podr=E1n compelerse a formalizarlos en = documento=20 p=FAblico, cuyos gastos ser=E1n de cuenta del solicitante. = Tambi=E9n podr=E1n=20 compelerse a la constituci=F3n del inventario de los bienes=20 arrendados.

2.=20 Los arrendamientos de explotaci=F3n, por la propia naturaleza de = los mismos,=20 deber=E1n ir acompa=F1ados de un inventario circunstanciado de los = diversos=20 elementos que integran la explotaci=F3n, del estado de = conservaci=F3n en que=20 los recibe el arrendatario y de cuantas circunstancias sean = necesarias=20 para el adecuado desenvolvimiento del = contrato.

Art=EDculo=20 11. Criterios=20 y requisitos formales.

A=20 falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se = presumir=E1=20 la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario est=E9 = en=20 posesi=F3n de la finca, y si no constase el importe de la renta, = =E9sta ser=E1=20 equivalente a las de mercado en esa zona o=20 comarca.

La=20 escritura p=FAblica de enajenaci=F3n de finca r=FAstica deber=E1 = expresar la=20 circunstancia de si =E9sta se encuentra o no arrendada, como = condici=F3n para=20 su inscripci=F3n en el Registro de la=20 Propiedad

Art=EDculo=20 12.=20 Tiempo de duraci=F3n.

1.=20 Los arrendamientos tendr=E1n una duraci=F3n m=EDnima de tres = a=F1os. Ser=E1 nula y=20 se tendr=E1 por no puesta toda cl=E1usula del contrato por la que = las partes=20 estipulen una duraci=F3n menor.

2.=20 Salvo estipulaci=F3n de las partes, estableciendo una duraci=F3n = mayor, el=20 arrendamiento de fincas y de explotaciones se entender=E1 = concertado por un=20 plazo de tres a=F1os, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que = las=20 partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en = otro=20 momento posterior, el arrendatario de fincas pondr=E1 a = disposici=F3n del=20 arrendador la posesi=F3n de las fincas = arrendadas.

3.=20 El arrendador, para recuperar la posesi=F3n de las fincas al = t=E9rmino del=20 plazo contractual, deber=E1 notific=E1rselo fehacientemente al = arrendatario=20 con un a=F1o de antelaci=F3n.

De=20 lo contrario, si el arrendatario no pone la posesi=F3n de las = fincas=20 arrendadas a disposici=F3n del arrendador al t=E9rmino del plazo, = el contrato=20 se entender=E1 prorrogado por un per=EDodo de tres a=F1os. Tales = pr=F3rrogas se=20 suceder=E1n indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia = del=20 contrato.

Art=EDculo=20 12.=20 Tiempo de duraci=F3n.
1. Los arrendamientos tendr=E1n una duraci=F3n m=EDnima de cinco = a=F1os.=20 Ser=E1 nula y se tendr=E1 por no puesta toda cl=E1usula del = contrato por la que=20 las partes estipulen una duraci=F3n menor.
2. Salvo = estipulaci=F3n de las=20 partes que establezca una duraci=F3n mayor, el arrendamiento de = fincas y de=20 explotaciones se entender=E1 concertado por un plazo de cinco = a=F1os,=20 por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan = dispuesto=20 otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el = arrendatario de fincas pondr=E1 a disposici=F3n del arrendador la = posesi=F3n de=20 las fincas arrendadas, si hubiera mediado la = notificaci=F3n a=20 que se refiere el apartado siguiente.
3. El arrendador, = para=20 recuperar la posesi=F3n de las fincas al t=E9rmino del plazo = contractual,=20 deber=E1 notific=E1rselo fehacientemente al arrendatario con un = a=F1o de=20 antelaci=F3n. De lo contrario, si el arrendatario no pone la = posesi=F3n de las=20 fincas arrendadas a disposici=F3n del arrendador al t=E9rmino del = plazo, el=20 contrato se entender=E1 prorrogado por un per=EDodo = de cinco=20 a=F1os. Tales pr=F3rrogas se suceder=E1n indefinidamente = en tanto no se=20 produzca la denuncia del contrato

Art=EDculo=20 18.=20 Gastos de conservaci=F3n a cargo del arrendador. =

1.=20 El arrendador, sin derecho a elevar por ello la renta, realizar=E1 = todas las=20 obras y reparaciones necesarias con el fin de conservar la finca = en estado=20 de servir para el aprovechamiento o explotaci=F3n a que fue = destinada al=20 concertar el contrato.

2.=20 Si, requerido el arrendador, no realiza las obras a las que se = refiere el=20 apartado anterior, el arrendatario podr=E1 optar bien por = compelerle a ello=20 judicialmente o resolver el contrato u obtener una reducci=F3n = proporcional=20 de la renta, o por realizarlas =E9l mismo, reintegr=E1ndose = mediante=20 compensaci=F3n con las rentas pendientes a medida que vayan = venciendo.=20

3.=20 Cuando por causa de fuerza mayor la finca arrendada sufra da=F1os = no=20 indemnizables, cuya reparaci=F3n tenga un coste superior a una = anualidad de=20 renta, no estar=E1 obligado el arrendador a dicha reparaci=F3n, = debiendo=20 comunic=E1rselo al arrendatario en tal sentido, el cual podr=E1 = optar por=20 rescindir el contrato, comunic=E1ndoselo por escrito al arrendador = o=20 continuar el arriendo con la disminuci=F3n proporcional de la = renta a que=20 hubiese lugar.

Art=EDculo=20 18.=20 Gastos de conservaci=F3n a cargo del arrendador. =

Asimismo,=20 podr=E1 reclamar los da=F1os y perjuicios=20 causados

Art=EDculo=20 20.=20 Obras y mejoras a cargo del arrendatario.

1.=20 Corresponde al arrendatario efectuar las reparaciones, mejoras e=20 inversiones que sean propias del empresario agrario en el = desempe=F1o normal=20 de su actividad y las que le vengan impuestas por disposici=F3n = legal o por=20 resoluci=F3n judicial o administrativa firmes, o por acuerdo firme = de la=20 comunidad de regantes relativo a la mejora del regad=EDo que sea = tambi=E9n=20 propia del empresario agrario en el desempe=F1o normal de su = actividad, sin=20 que por ello tenga derecho a disminuci=F3n de la renta, ni a la = pr=F3rroga del=20 arriendo, salvo que por acuerdo de las partes o de las propias=20 disposiciones legales o resoluciones judiciales o administrativas, = resultase otra cosa.

2.=20 El arrendatario puede hacer desaparecer las paredes, vallas, setos = vivos o=20 muertos, zanjas y otras formas de cerramiento o cercado del predio = arrendado, si separan dos o m=E1s fincas integradas en una misma = unidad de=20 explotaci=F3n, sin perjuicio de la obligaci=F3n de devolver las = cosas al=20 t=E9rmino del arriendo tal como las recibi=F3, de conformidad con = lo dispuesto=20 en el art=EDculo=20 1561 del C=F3digo Civil.

3.=20 Las mejoras hechas durante el arrendamiento se presume que han = sido=20 efectuadas a cargo del arrendatario

Art=EDculo=20 20.=20 Obras y mejoras a cargo del arrendatario.

2. El arrendatario no puede, = salvo=20 acuerdo expreso entre las partes, hacer desaparecer las paredes, = vallas,=20 setos vivos o muertos, zanjas y otras formas de cerramiento o = cercado del=20 predio arrendado, si separan dos o m=E1s fincas integradas en una = misma=20 unidad de explotaci=F3n, salvo en los tramos necesarios para = permitir el=20 paso adecuado de tractores, maquinaria agr=EDcola y cuando las = labores de=20 cultivo lo requieran, sin perjuicio de lo que establezca la = legislaci=F3n=20 sobre protecci=F3n del medio ambiente y protecci=F3n del = patrimonio hist=F3rico=20 y de la obligaci=F3n de devolver las cosas al t=E9rmino del = arriendo tal como=20 las recibi=F3, de conformidad con lo dispuesto en el art=EDculo = 1561 del=20 C=F3digo Civil

3.=20 Las mejoras hechas durante el arrendamiento se presume que han = sido=20 efectuadas a cargo del arrendatario

4.=20 Finalizado el contrato de=20 arrendamiento, el arrendatario tendr=E1 derecho a pedir una = indemnizaci=F3n al=20 arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las = mejoras=20 realizadas, siempre que =E9stas se hayan efectuado con el = consentimiento del=20 arrendador.

Art=EDculo=20 21.=20 Mejoras =FAtiles y voluntarias.

Por=20 lo que se refiere a las mejoras =FAtiles y voluntarias, de = cualquier=20 naturaleza que sean, realizadas por el arrendatario en las fincas=20 arrendadas, se estar=E1, en primer t=E9rmino, a lo que hayan = acordado las=20 partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en = defecto=20 de pacto, se aplicar=E1 el r=E9gimen establecido por el = C=F3digo=20 Civil para=20 el poseedor de buena fe

Art=EDculo=20 21.=20 Mejoras =FAtiles y voluntarias.

Asimismo,=20 y previa notificaci=F3n al arrendador, el arrendatario podr=E1 = realizar obras=20 de accesibilidad en el interior de los edificios de la finca que = le sirvan=20 de vivienda, siempre que no provoquen una disminuci=F3n de la = estabilidad o=20 seguridad del edificio y sean necesarias para que puedan ser = utilizados de=20 forma adecuada y acorde con la discapacidad o la edad superior a = 70 a=F1os,=20 tanto del arrendatario como de su c=F3nyuge, de la persona que = conviva con=20 el arrendatario de forma permanente en an=E1loga relaci=F3n de = afectividad con=20 independencia de su orientaci=F3n sexual, de sus familiares hasta = el cuarto=20 grado de consaguinidad que conviva con alguno de ellos de forma = permanente=20 y de aquellas personas que trabajen o presten servicios altruistas = o=20 voluntarios para cualquiera de las anteriores en la vivienda = enclavada en=20 la finca r=FAstica. Al t=E9rmino del contrato, el arrendatario = estar=E1 obligado=20 a reponer la vivienda a su estado anterior, si as=ED se lo = exigiera el=20 arrendador

Art=EDculo=20 22.=20 Enajenaci=F3n de la finca arrendada.

El=20 adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el = art=EDculo 34=20 de la = Ley=20 Hipotecaria, quedar=E1 subrogado en todos los = derechos y=20 obligaciones del arrendador, debiendo respetar el plazo que reste = de la=20 duraci=F3n m=EDnima del contrato o la de la pr=F3rroga t=E1cita = que est=E9 en=20 curso

Art=EDculo=20 22.=20 Enajenaci=F3n de la finca arrendada. Derechos de tanteo, retracto = y=20 adquisici=F3n preferente.

1. El adquirente de la = finca, aun=20 cuando estuviese amparado por el art=EDculo 34 de la Ley = Hipotecaria,=20 quedar=E1 subrogado en todos los derechos y obligaciones del = arrendador, y=20 deber=E1 respetar el plazo que reste de la duraci=F3n m=EDnima del = contrato=20 prevista en el art=EDculo 12 o la de la pr=F3rroga t=E1cita que = est=E9 en curso si=20 se trata del tercero hipotecario, mientras que en los dem=E1s = casos deber=E1=20 respetar la duraci=F3n total = pactada.

2.=20 En toda transmisi=F3n inter vivos de fincas r=FAsticas arrendadas, = incluida la=20 donaci=F3n, aportaci=F3n a sociedad, permuta, adjudicaci=F3n en = pago o=20 cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, = de=20 porci=F3n determinada o de una participaci=F3n indivisa de = aquellas, el=20 arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las = entidades=20 a que se refiere el art=EDculo 9.2, tendr=E1 derecho de tanteo y = retracto. Al=20 efecto, el transmitente notificar=E1 de forma fehaciente al = arrendatario su=20 prop=F3sito de enajenar y le indicar=E1 los elementos esenciales = del contrato=20 y, a falta de precio, una estimaci=F3n del que se considere justo, = de=20 acuerdo con el apartado 1 del art=EDculo 11 y teniendo en cuenta = los=20 criterios establecidos en la disposici=F3n adicional segunda de = esta=20 ley.
El arrendatario tendr=E1 un plazo de 60 d=EDas h=E1biles = desde que=20 hubiera recibido la notificaci=F3n para ejercitar su derecho de = adquirir la=20 finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificar=E1 al = enajenante de=20 modo fehaciente. A falta de notificaci=F3n del arrendador, el = arrendatario=20 tendr=E1 derecho de retracto durante 60 d=EDas h=E1biles a partir = de la fecha en=20 que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la=20 transmisi=F3n.
Si el contrato no tuviera precio y el = arrendatario no=20 estuviera conforme con la estimaci=F3n hecha por el arrendador, se = determinar=E1 por un perito independiente nombrado de com=FAn = acuerdo por las=20 partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la = jurisdicci=F3n civil=20 conforme a las normas de valoraci=F3n que establece la = legislaci=F3n de=20 expropiaci=F3n forzosa.

3.=20 En todo caso, la escritura de enajenaci=F3n se notificar=E1 de = forma=20 fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el = derecho de=20 retracto o, en su caso, el de adquisici=F3n, si las condiciones de = la=20 enajenaci=F3n, el precio o la persona del adquirente no = correspondieran de=20 un modo exacto a las contenidas en la notificaci=F3n previa. El = mismo=20 derecho tendr=E1 si no se hubiese cumplido en forma el requisito = de la=20 notificaci=F3n previa. En este caso, el retracto o el derecho de = adquisici=F3n=20 preferente podr=E1n ser ejercitados durante el plazo de 60 d=EDas = h=E1biles a=20 partir de la notificaci=F3n.

4.=20 Para inscribir en el Registro de la Propiedad los t=EDtulos de = adquisici=F3n=20 inter vivos de fincas r=FAsticas arrendadas, deber=E1 justificarse = la pr=E1ctica=20 de la notificaci=F3n que establece el apartado=20 anterior.

5.=20 No proceder=E1n los derechos de tanteo, retracto y adquisici=F3n = preferente en=20 los casos siguientes:

a) En las transmisiones a t=EDtulo = gratuito=20 cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del = transmitente,=20 pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o su=20 c=F3nyuge.
b) En la permuta de fincas r=FAsticas cuando se = efect=FAe para=20 agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores = a=20 10=20 hect=E1reas de secano, o una de regad=EDo, = los predios=20 que se permutan.

6. Los derechos establecidos en este = art=EDculo=20 ser=E1n preferentes con respecto a cualquier otro de = adquisici=F3n, salvo el=20 retracto de colindantes establecido por el art=EDculo 1523 del = C=F3digo Civil,=20 que prevalecer=E1 sobre =E9stos cuando no excedan de una = hect=E1rea tanto la=20 finca objeto de retracto como la colindante que lo = fundamente.

7.=20 Cuando se trate de fincas de aprovechamientos diversos concedidas = a=20 diferentes arrendatarios sobre la totalidad de la finca, el tanteo = y=20 retracto corresponder=E1 ejercitarlo solamente al que lo sea del=20 aprovechamiento principal; si hubiera varios, al que tuviera la = condici=F3n=20 de agricultor joven, y, de haber m=E1s de uno con esta = condici=F3n, al m=E1s=20 antiguo en el arrendamiento.
8. Cuando sean varios los = arrendatarios de=20 partes diferentes de una misma finca o explotaci=F3n, habr=E1 que = cumplir las=20 obligaciones de notificaci=F3n con cada uno de ellos, y el derecho = de tanteo=20 y retracto podr=E1 ejercitarlo cada uno por la porci=F3n que tenga = arrendada.=20 Si alguno de ellos no quisiera ejercitarlo, por su parte, podr=E1 = hacerlo=20 cualquiera de los dem=E1s, y ser=E1 preferente el que tuviera la = condici=F3n de=20 agricultor joven y, en su defecto, o en el caso de ser varios, el = m=E1s=20 antiguo.
9. En los casos de fincas de las que solo una parte de = su=20 extensi=F3n haya sido cedida en arriendo, los derechos regulados = en los=20 apartados anteriores se entender=E1n limitados a la superficie = arrendada. A=20 tal efecto, el documento por el que sea formalizada la = transmisi=F3n de la=20 finca deber=E1 especificar, en su caso, la cantidad que del total = importe=20 del precio corresponde a la porci=F3n dada en = arriendo.

Art=EDculo=20 23.=20 Cesi=F3n y subarriendo.

Para=20 la cesi=F3n y el subarriendo, se estar=E1 a lo pactado por las = partes y, en=20 todo caso, deber=E1 referirse a la totalidad de la finca o = explotaci=F3n, y=20 deber=E1 otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo del = arrendamiento=20 por una renta que no podr=E1 ser superior a la pactada entre = arrendador y=20 arrendatario.

El=20 arrendatario no podr=E1 ceder o subarrendar la finca o = explotaci=F3n sin el=20 consentimiento expreso del arrendador

Art=EDculo=20 23.=20 Cesi=F3n y subarriendo.

El=20 arrendatario no podr=E1 ceder o subarrendar la finca o = explotaci=F3n sin el=20 consentimiento expreso del arrendador

Dicho=20 consentimiento no ser=E1 necesario cuando la cesi=F3n o = subarriendo se efect=FAe=20 a favor del c=F3nyuge o de uno de los descendientes del = arrendatario. No=20 obstante, el subrogante y el subrogado notificar=E1n = fehacientemente al=20 arrendador la cesi=F3n o el subarriendo, en el plazo de 60 d=EDas = h=E1biles a=20 partir de su celebraci=F3n

Art=EDculo=20 24.=20 Terminaci=F3n del arrendamiento.

El=20 arrendamiento termina:

a)=20 Por p=E9rdida total de la cosa arrendada y por expropiaci=F3n = forzosa cuando=20 sea tambi=E9n total; si la p=E9rdida es s=F3lo parcial, el = arrendatario tiene=20 opci=F3n para continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de=20 expropiaci=F3n forzosa, reduciendo proporcionalmente = la renta. = En este=20 =FAltimo supuesto, adem=E1s, el arrendatario tiene derecho a la = indemnizaci=F3n=20 que haya fijado la Administraci=F3n.

b)=20 Por expiraci=F3n del t=E9rmino convencional o legal y de la = pr=F3rroga, en su=20 caso.

c)=20 Por mutuo acuerdo de las partes.

d)=20 Por desistimiento unilateral del arrendatario, al t=E9rmino del = a=F1o=20 agr=EDcola, notific=E1ndoselo al arrendador con un a=F1o de=20 antelaci=F3n.

e)=20 Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus = sucesores=20 leg=EDtimos. En tal caso, a falta de designaci=F3n expresa = efectuada por el=20 testador, los sucesores tendr=E1n que escoger entre ellos, por = mayor=EDa, al=20 que se subrogar=E1 en las condiciones y derechos del arrendatario = fallecido.=20 D=E1ndose esta =FAltima circunstancia, ser=E1 necesaria la = correspondiente=20 notificaci=F3n por escrito al arrendador, en el plazo de un a=F1o = desde el=20 fallecimiento.

f)=20 En los arrendamientos efectuados a favor de personas jur=EDdicas o = de=20 comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la = persona=20 jur=EDdica o la comunidad.

g)=20 Por resoluci=F3n del derecho del arrendador. =

h)=20 Mediante resoluci=F3n o rescisi=F3n del contrato en los supuestos = legalmente=20 contemplados.

Art=EDculo=20 24.=20 Terminaci=F3n del arrendamiento.

El=20 arrendamiento termina:

b)=20 Por expiraci=F3n del t=E9rmino convencional o legal y de la = pr=F3rroga, en su=20 caso.

c)=20 Por mutuo acuerdo de las partes.

d)=20 Por desistimiento unilateral del arrendatario, al t=E9rmino del = a=F1o=20 agr=EDcola, notific=E1ndoselo al arrendador con un a=F1o de=20 antelaci=F3n.

e)=20 Por muerte del arrendatario, = quedando=20 a salvo el derecho de sus sucesores leg=EDtimos. En tal caso, a = falta de=20 designaci=F3n expresa efectuada por el testador, tendr=E1 = preferencia el que=20 tenga la condici=F3n de joven agricultor, y si hubiera varios, = ser=E1=20 preferente el m=E1s antiguo.

Si=20 ninguno la tuviera, los sucesores tendr=E1n que escoger entre = ellos, por=20 mayor=EDa, al que se subrogar=E1 en las condiciones y derechos del = arrendatario fallecido. Si se da esta =FAltima circunstancia, = ser=E1 necesaria=20 la correspondiente notificaci=F3n por escrito al arrendador, en el = plazo de=20 un a=F1o desde el fallecimiento.

f)=20 En los arrendamientos efectuados a favor de personas jur=EDdicas o = de=20 comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la = persona=20 jur=EDdica o la comunidad.

g)=20 Por resoluci=F3n del derecho del arrendador. =

h)=20 Mediante resoluci=F3n o rescisi=F3n del contrato en los supuestos = legalmente=20 contemplados.

Art=EDculo=20 25.=20 Resoluci=F3n del arrendamiento a instancia del=20 arrendador.

El=20 contrato podr=E1 resolverse en todo caso a instancia del = arrendador por=20 alguna de las causas siguientes:

a)=20 Falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a la=20 misma.

b)=20 Incumplir gravemente la obligaci=F3n de mejora o transformaci=F3n = de la finca,=20 a las que el arrendatario se hubiese comprometido en el contrato y = a=20 aquellas otras que vengan impuestas por norma legal o resoluci=F3n = judicial=20 o administrativa.

c)=20 No explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla, en todo o en = parte,=20 a fines o aprovechamientos distintos a los previstos = contractualmente,=20 salvo en los casos impuestos por programas y planes, cuyo = cumplimiento sea=20 necesario para la percepci=F3n de ayudas o compensaciones en = aplicaci=F3n de=20 la normativa estatal, auton=F3mica o comunitaria aplicable.=20

d)=20 Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de = los=20 requisitos del <= SPAN=20 lang=3DES=20 style=3D"COLOR: windowtext; TEXT-DECORATION: none; = mso-ansi-language: ES; text-underline: none">art=EDculo=20 23.

e)=20 La aparici=F3n sobrevenida de alguna de las circunstancias = contempladas en=20 el <= SPAN=20 lang=3DES=20 style=3D"COLOR: windowtext; TEXT-DECORATION: none; = mso-ansi-language: ES; text-underline: none">art=EDculo=20 7.1.

f)=20 Causar graves da=F1os en la finca, con dolo o negligencia=20 manifiesta.

Art=EDculo=20 25.=20 Resoluci=F3n del arrendamiento a instancia del=20 arrendador.

El=20 contrato podr=E1 resolverse en todo caso a instancia del = arrendador por=20 alguna de las causas siguientes:

a)=20 Falta de pago de las rentas = y de las=20 cantidades asimiladas a la misma, sin perjuicio del derecho de = enervaci=F3n=20 de la acci=F3n de desahucio en los mismos t=E9rminos previstos en = las leyes=20 procesales para los desahucios de fincas=20 urbanas.

f)=20 Causar graves da=F1os en la finca, con dolo o negligencia=20 manifiesta.

Art=EDculo=20 29.=20 R=E9gimen jur=EDdico de la aparcer=EDa

En=20 defecto de pacto expreso, de normas forales o de derecho especial = y de=20 costumbre, se aplicar=E1n las disposiciones de este cap=EDtulo y, = con car=E1cter=20 supletorio, las normas sobre arrendamientos r=FAsticos contenidas = en los=20 cap=EDtulos=20 II,=20 III=20 y VI=20 de esta ley. No obstante, trat=E1ndose de las mejoras impuestas = por ley o=20 por resoluci=F3n judicial o administrativa firmes o acuerdo firme = de la=20 comunidad de regantes correspondiente, deber=E1n llevarse a cabo = por las=20 partes con arreglo a lo pactado entre ellas y, si faltara el = pacto, podr=E1=20 resolverse el contrato a instancia del cedente o del=20 cesionario.

Art=EDculo=20 29.=20 R=E9gimen jur=EDdico de la aparcer=EDa.
En defecto de pacto = expreso, de=20 normas forales o de derecho especial y de costumbre, se = aplicar=E1n las=20 disposiciones de este cap=EDtulo y, con car=E1cter supletorio, las = normas=20 sobre arrendamientos r=FAsticos contenidas en los cap=EDtulos II, = III, VI y VIII, siempre que no = resulten=20 contrarias a la naturaleza esencial del contrato de = aparcer=EDa. No=20 obstante, trat=E1ndose de las mejoras impuestas por ley o por = resoluci=F3n=20 judicial o administrativa firmes o acuerdo firme de la comunidad = de=20 regantes correspondiente, deber=E1n llevarse a cabo por las partes = con=20 arreglo a lo pactado entre ellas, y si faltara el pacto, podr=E1 = resolverse=20 el contrato a instancia del cedente o del=20 cesionario.

Art=EDculo=20 31.=20 Duraci=F3n.

La=20 duraci=F3n del contrato ser=E1 la libremente pactada y, en defecto = de pacto,=20 se estimar=E1 que es la de un a=F1o agr=EDcola, entendi=E9ndose = prorrogado por un=20 per=EDodo de un a=F1o, en los mismos t=E9rminos que los = se=F1alados para el=20 arrendamiento en el <= SPAN=20 lang=3DES=20 style=3D"COLOR: windowtext; TEXT-DECORATION: none; = mso-ansi-language: ES; text-underline: none">art=EDculo=20 12.=20 En los contratos de duraci=F3n anual o inferior, la notificaci=F3n = previa de=20 finalizaci=F3n del contrato se efectuar=E1, al menos, con seis = meses de=20 antelaci=F3n.

Si=20 se hubiera convenido la aparcer=EDa para la realizaci=F3n de un = cultivo=20 determinado, el plazo m=EDnimo de duraci=F3n ser=E1 el tiempo = necesario para=20 completar una rotaci=F3n o ciclo de cultivo. =

Art=EDculo=20 31.=20 Duraci=F3n.

Si=20 se hubiera convenido la aparcer=EDa para la realizaci=F3n de un = cultivo=20 determinado, con la excepci=F3n de los le=F1osos permanentes, y = siempre que=20 dicho cultivo tenga una duraci=F3n superior a un a=F1o, el plazo = m=EDnimo de=20 duraci=F3n ser=E1 el tiempo necesario para completar una = rotaci=F3n o ciclo de=20 cultivo.

A=20 la finalizaci=F3n del contrato de aparecer=EDa, si el titular de = la finca=20 pretende realizar un contrato de arrendamiento, el aparcero = tendr=E1 derecho=20 preferente, en igualdad de condiciones, a suscribir el nuevo = contrato de=20 arrendamiento. Asimismo tendr=E1 derecho a las pr=F3rrogas que en = esta ley se=20 establecen, deduciendo de las mismas el tiempo que hubiera durado = la=20 aparcer=EDa.

Disposici=F3n=20 adicional tercera.=20 Informaci=F3n sobre registros de arrendamientos=20 r=FAsticos.

Las=20 comunidades aut=F3nomas suministrar=E1n anualmente al Estado la = informaci=F3n de=20 que dispongan sobre los contratos de arrendamientos r=FAsticos = celebrados en=20 su respectivo territorio. El Gobierno regular=E1, en el plazo de = un a=F1o, el=20 correspondiente sistema de informaci=F3n

Disposici=F3n=20 adicional tercera. Criterios y requisitos=20 formales.

Los=20 contratos objeto de esta ley deber=E1n comunicarse por el = arrendador o=20 titular de la finca o explotaci=F3n a los =F3rganos competentes de = las=20 Comunidades Aut=F3nomas, que remitir=E1n una copia de aquellos al = Registro=20 general de arrendamientos r=FAsticos que reglamentariamente se = establezca,=20 que tendr=E1 car=E1cter p=FAblico e informativo y estar=E1 = adscrito al Ministerio=20 de Agricultura, Pesca y = Alimentaci=F3n.

Se=20 a=F1ade una disposici=F3n adicional cuarta

Disposici=F3n=20 adicional cuarta. Derechos de producci=F3n agraria y otros=20 derechos.

La percepci=F3n del derecho del pago =FAnico, = as=ED como=20 cualquier otro derivado de la Pol=EDtica = Agr=EDcola=20 Com=FAn, se regir=E1, en cuanto a arrendamientos = se refiere,=20 por las previsiones de cada una de las normas comunitarias = aplicables en=20 lo referente a esta materia y, en su caso, por las = correspondientes normas=20 auton=F3micas. Y todo ello sin perjuicio, en lo que corresponda, = de la=20 libertad de pacto de las partes=20 = contratantes.